IL PRETORE
Sciogliendo la riserva;
Letti gli atti;
O S S E R V A
Il conduttore, pur riconoscendo esatta la scadenza del 31 ottobre
1992, si e' opposto alla convalida sia per l'asserita nullita' della
citazione, a suo dire priva del requisito di cui all'art. 163, n. 2,
del c.p.c., sia per la sopravvenuta proroga biennale ex art. 11,
comma 2- bis della legge n. 359/1992.
Il procuratore dell'intimante ha contestato la dedotta nullita',
ha ribadito lo stato di necessita' abitativa dell'istante gia'
illustrato nel libello introduttivo ed ha poi eccepito, con le note
21 novembre 1992, l'illegittimita' costituzionale della proroga in
oggetto, anche sotto il profilo dell'omessa tutela delle esigenze del
locatore di utilizzazione personale del bene o di sua altra valida
necessita', sempre rispettate dalle precedenti norme vincolistiche.
Orbene sulla base del chiaro disposto legislativo e' indubbio che
il biennio in oggetto costituisce vera e propria proroga del
contratto e non dell'esecuzione.
Tale proroga opera poi in modo automatico (di diritto) nel caso in
cui le parti non abbiano raggiunto l'accordo sul nuovo canone, tanto
nel senso che abbiano omesso di trattare, quanto nel senso che le
trattative non siano andate a buon fine; va precisato in proposito
che il mero rifiuto di trattare del proprietario, indipendentemente
dalle motivazioni di esso, deve essere equiparato al caso di mancato
accordo. Ne consegue che ove il locatore, come nella specie, insista
in giudizio per il provvedimento di rilascio, con cio' manifestando
l'inequivoca volonta' di non dare corso ad alcuna trattativa sul
nuovo corrispettivo, ancorche' per propria necessita' abitativa, puo'
dirsi realizzata la condizione negativa per l'operativita' della
proroga biennale prevista dalla nuova legge.
Alla stregua di quanto sopra, la prospettata questione di
costituzionalita', che puo' essere sollevata anche d'ufficio, e'
senza dubbio rilevante ai fini del decidere; invero l'eccepita
nullita' della citazione appare insussistente (l'attrice ha il doppio
cognome "Buoni o Del Buono") e comunque sanata ex art. 164, secondo
comma, del c.p.c.; la scadenza negoziale del 31 ottobre 1992 e' stata
contestata solo in virtu' della nuova legge; l'intimate ha posto a
fondamento della domanda di rilascio l'esigenza di disporre
dell'immobile per uso abitativo proprio.
Dichiarata peraltro l'incostituzionalita' totale o parziale della
norma in esame, potrebbe essere adottato il provvedimento di
rilascio, nel primo caso per generica finita locazione e nel secondo
caso per riconosciuta necessita' del proprietario, previo mutamento
del rito ex art. 48 della legge n. 392/1978.
Orbene, come gia' osservato da questo stesso pretore con ordinanza
25 novembre 1992 in causa Falconi-Adragna, sotto il profilo dell'art.
3 della Costituzione, non puo' ravvisarsi arbitraria discriminazione
tra le locazioni cessate prima dell'entrata in vigore della nuova
legge e quelle con scadenza successiva al 14 agosto 1992. Invero
trattandosi di proroga del contratto e non della esecuzione, come
gia' rilevato, la protrazione ex lege della durata di esso concerne
correttamente i soli rapporti ancora in corso de jure e non trova
applicazione a quelli gia' esauriti e rimasti in vita de facto, in
attesa della riconsegna dell'immobile.
L'indubbia eterogeneita' delle illustrate situazioni, sottrae e
censura l'operato del legislatore proprio alla luce dell'invocato
principio di uguaglianza.
Per concludere sul punto si osserva altresi' che la scelta di una
proroga generalizzata ovvero predisposta solo in favore di determi-
nate categorie di conduttori (ad es. a basso reddito), rientra
nell'ambito dei poteri discrezionali del legislatore (cfr. Corte
costituzionale sentenza 5 aprile 1984, n. 89).
Quanto alla pretesa violazione dell'art. 42 della Costituzione va
posto in rilievo il carattere straordinario e temporalmente limitato
della proroga di cui trattasi che, secondo la chiara ratio legis,
tende ad assicurare un passaggio graduale, dilazionato e non
traumatico dal regime essenzialmente vincolistico dell'equo canone al
regime di sostanziale liberta' contrattuale nella determinazione del
corrispettivo delle locazioni abitative, introdotto con le
disposizioni del primo e secondo comma della nuova legge. Cio' al
fine di realizzare la riforma senza gravi turbative dell'equilibrio
del mercato, assai precario nel momento attuale, pericolose
conseguenze sul livello dei prezzi, prevedibilmente in ascesa per
effetto della liberalizzazione e, quindi, sul fenomeno inflattivo,
tenuto in massima considerazione dal legislatore anche in vista del
risanamento della finanza pubblica, che costituisce oggetto specifico
della legge n. 359/1992.
L'indubbio sacrificio imposto alla proprieta' privata, peraltro
soggetta a limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale, e'
adeguatamente bilanciato dai vantaggi conseguibili dalla categoria
dei locatori per effetto della totale ed immediata abrogazione
dell'equo canone per gli immobili di nuova costruzione (art. 11,
primo comma) e dalla possibilita' di concordare alle scadenze dei
contratti in corso (ed in proposito la proroga persegue anche la
finalita' di agevolare tali accordi) o comunque per i contratti
stipulati dopo il 14 agosto 1992 (art. 11, secondo comma),
corrispettivi in linea con gli effettivi valori del mercato
immobiliare.
Per quanto sopra, la proroga biennale in oggetto, valutata alla
luce del complessivo disposto dall'art. 11 della legge n. 359/1992,
appare compatibile con la garanzia costituzionale del diritto di
proprieta' del locatore posto dall'art. 42 della Costituzione, in
conformita' a principi gia' enunciati dalla Corte con la citata
sentenza 5 aprile 1984, n. 89 e dunque per tale parte la proposta
questione va dichiarata manifestamente infondata.
Quanto all'ulteriore profilo di illegittimita' della proroga
concernente la non riconosciuta tutela delle esigenze personali del
locatore, si osserva anzitutto che non puo' operare nella specie
l'istituto del diniego di rinnovazione previsto dall'art. 11, secondo
comma, seconda parte della legge n. 359/1992, applicabile solo alla
scadenza quadriennale dei contratti stipulati ai sensi della prima
parte della stesa disposizione di legge.
Inoltre il diniego di rinnovo di cui sopra, operando soltanto per
la scadenza quadriennale, potrebbe consentire al locatore di evitare
l'ingresso del contratto nel regime di proroga ma non gia' di farlo
cessare nel corso del biennio per un sopravvenuto stato di
necessita'.
Neppure sembra corretto ipotizzare il ripristinato vigore
dell'istituto del recesso di cui al previgente regime vincolistico ed
al regime transitorio della legge n. 392/1978, non piu' previsto
dall'ordinamento e neppure richiamato dalla nuova legge n. 359/1992.
Nella illustrata situazione, evidente si appalesa a giudizio del
pretore, la non manifesta infondatezza della questione di
legittimita' costituzionale dell'art. 11, comma 2-bis, della legge
citata, nella parte in cui non prevede la possibilita' del locatore
di recedere alla scadenza ordinaria del contratto ovvero nel corso
della proroga biennale in caso di necessita' di disporre
dell'immobile per gli usi o per le opere di cui rispettivamente agli
artt. 29 e 59 della legge n. 392/1978, mutaundosi opportunamente i
motivi di recesso dal secondo comma dello stesso art. 11 della legge
n. 359/1992 in tema di diniego di rinnovo alla prima scadenza
quadriennale della locazione con patti in deroga.
Invero secondo quanto gia' affermato dalla Corte costituzionale
(cfr. sentenza 27 febbraio 1980, n. 22) "nel complesso sistema
vincolistico .. l'istituto della necessita' come causa di cessazione
della proroga legale ha assunto nella comune interpretazione
adeguatrice (cfr. sentenza n. 132/1972) carattere strumentale per la
composizione dei contrapposti interessi, prevalendo di regola quelli
dei conduttori, che rimangono sacrificati di fronte all'esigenza del
locatore proprietario di ottenere la disponibilita' dell'immobile in
caso di necessita'".
Cosicche' l'omessa previsione di tale necessita' quale causa di
esclusione della proroga introdotta dalla legge n. 359/1992 ovvero di
recesso nel corso di essa, appare irragionevole, e del tutto
ingiustificata, rendendo sicuramente intollerabile la compressione
del diritto di proprieta' ed incompatibile con la garanzia posta
dall'art. 42 della Costituzione il nuovo regime "transitorio" della
citata legge n. 359/1992. Risulta altresi' violato il diritto di
difesa, pure costituzionalmente protetto, stante l'impossibilita' per
il locatore di far valere in giudizio esigenze di vita e di lavoro
socialmente apprezzabili e meritevoli di riconoscimento e tutela,
peraltro costantemente assicurati nel vigore delle precedenti norme
vincolistiche e perfino nella fase di esecuzione dei provvedimenti di
rilascio (cfr. artt. 2 e 3 della legge n. 61/1989).
Per le ragioni tutte esposte va dichiarata la rilevanza e non
manifesta infondatezza della questione di legittimita' dell'art. 11,
comma 2-bis, della legge n. 359/1992 nei limiti sopra illustrati, con
le conseguenti statuizioni di cui al dispositivo.